Nullité d’un bail commercial sur domaine public : les conditions de nullité et les conséquences pour les parties

La Cour de cassation a rendu, le 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-16.483), un arrêt important sur la nullité d’un bail commercial portant sur un bien appartenant au domaine public. Cet arrêt précise les règles applicables et les effets de cette nullité. Un bail commercial portant sur un bien du domaine public est nul de nullité absolue pour cause d’objet illicite. La Cour de cassation a confirmé cette règle dans son arrêt du 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-16.483), en rappelant que les parties ne peuvent pas soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsque le bien loué appartient au domaine public. Le 12 décembre 2012, un bailleur a consenti un bail commercial à un locataire pour l’exploitation d’un restaurant situé à l’arrière d’une plage. En 2021, le bailleur a délivré au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers. Le locataire a alors assigné le bailleur en nullité du bail commercial, au motif que le local appartenait au domaine public, et a demandé la restitution des loyers versés ainsi qu’une indemnisation. Par un arrêt du 14 mars 2024, la cour d’appel de Basse-Terre a fait droit à l’essentiel de ces demandes. Elle a déclaré l’action du locataire recevable, annulé le bail commercial, condamné le bailleur à restituer les loyers perçus et rejeté sa demande d’indemnité d’occupation. Le bailleur s’est alors pourvu en cassation. La Cour de cassation a confirmé que le bail commercial portant sur un bien du domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite. Elle a posé le principe suivant : les parties ne peuvent choisir conventionnellement de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsque celles-ci portent sur des biens appartenant au domaine public. Cette...